Wärmepumpe Friedrichshain-Kreuzberg: Altbau, WEG, Milieuschutz

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In Friedrichshain-Kreuzberg ist die Wärmepumpe fast immer eine Aufgabe fürs Mehrfamilienhaus, denn nur 502 der 10.977 Gebäude mit Wohnraum haben eine einzige Wohnung. Das sind 4,6 %, der niedrigste Wert aller Bezirke, und 59,0 % der Gebäude stammen aus der Zeit vor 1919, was kein anderer Bezirk erreicht. Unsere Gesprächspartner sind deshalb meist Eigentümergemeinschaften, Vermieter und Hausverwaltungen mit Vorderhaus, Seitenflügel und Quergebäude.

Dazu kommt, dass 37,6 % der Gebäude schon mit Fernwärme heizen und das Zielbild des Wärmeplans fast den ganzen Bezirk am Netz sieht. Wir sagen deshalb offen, wann der Netzanschluss näher liegt, und planen die Wärmepumpe dort, wo Hof, Heizkörper und Eigentümerbeschluss dazu passen.

Wenige Eigenheime, viel Altbau: der Bestand in Zahlen

Mehr als jedes zweite Gebäude heizt noch mit Gas, und die Sammelgruppe aus Wärmepumpe, Solar und Geothermie kommt auf nur 38 Gebäude. Alle Werte beschreiben den Bezirk als Ganzes und nicht Ihr Grundstück, für das einzelne Haus gelten die Karten des Landes und das zuständige Amt.

Kennzahl	Wert
Gebäude mit Wohnraum	10.977
davon mit einer Wohnung	502 (4,6 %), niedrigster Wert der Bezirke
Schwerpunkt Einfamilienhaus	Frankfurter Allee Süd, 167 Gebäude (7 %)
Bauweise	gereiht 68,8 %, freistehend 21,0 %, Doppelhaus 1,4 %
Baujahre	vor 1919: 59,0 %; 1919 bis 1948: 1,8 %; 1949 bis 1978: 20,8 %; 1979 bis 1990: 7,3 %
Heizung	Gas 55,7 %, Fernwärme 37,6 %, Öl 4,4 %
Öl, Schwerpunkt	Tempelhofer Vorstadt, 246 Gebäude (8 %)
Wärmepumpe, Solar, Geothermie	38 Gebäude (0,3 %)
Wärmepumpen nach Schornsteinfegerdaten 2024	mindestens 56
BAFA-geförderte Wärmepumpen, ohne Stichtag	64 Anlagen, 483,36 kW

Quelle: Zensus 2022, Stichtag 15.05.2022, Anteile und Vergleich eigene Rechnung; Wärmekataster und Energieatlas des Landes Berlin. Die Wärmepumpen sind dreimal unterschiedlich gezählt, die Summen gehören deshalb nicht zusammen.

Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude: Wo das Außengerät stehen kann

Im Altbaublock steht das Außengerät meist im Hof oder auf dem Dach, und beides prüfen wir, bevor über Geräte gesprochen wird. An der Straße gibt es in einem Bezirk, in dem 68,8 % der Gebäude gereiht stehen, selten einen Platz.

Im Hof sind drei Punkte zu klären: der Abstand zu den Fenstern von Seitenflügel und Quergebäude, der Leitungsweg durch den Keller und der Schutzbereich. Propan-Geräte, die mit dem Kältemittel R290 arbeiten, brauchen nach Herstellervorgabe einen Bereich ohne Kellerfenster, Lichtschächte und Kellerzugänge. Gerade im Hof eines Hauses von vor 1919 ist das oft der engste Punkt der Planung.

Das Dach kommt infrage, wenn die Statik es trägt und genug Fläche frei ist. Das Umweltbundesamt weist allerdings darauf hin, dass eine Dachaufstellung am Mehrfamilienhaus bei dichter Bebauung teils aus Platzgründen ausscheidet. Für die Statik gibt es keine Pauschalzahl, deshalb gehört dazu immer das Urteil eines Statikers.

Bestand	Wo im Bezirk	Was das für die Anlage heißt
Altbau von vor 1919 mit Zentralheizung	zum Beispiel Graefestraße, Chamissoplatz, Boxhagener Platz	vorhandene Steigleitungen weiter nutzen, Heizkörper je Raum nachrechnen, für 55 °C Vorlauf brauchen sie laut co2online 180 bis 200 % der Heizlast
Altbau mit Gasetagenheizungen	in denselben Quartieren	neue Steigleitungen und zentrale Verteilung, Zugang zu jeder Wohnung
Wohnblock von 1949 bis 1978 (20,8 % der Gebäude)	zum Beispiel Karl-Marx-Allee, Frankfurter Allee	zuerst Netzgebiet und Erhaltungsgebiet prüfen, danach Fläche für das Außengerät
Haus mit Ölheizung	Schwerpunkt Tempelhofer Vorstadt, 246 Gebäude	Ausbau von Kessel und Tank mitplanen, im Tankraum wird Platz frei

Den ersten Rechenschritt machen wir bei jedem dieser Häuser gleich. Wir rechnen die Heizlast Raum für Raum nach DIN EN 12831, weil im Altbau mit hohen Decken jedes Zimmer anders ausfällt und eine zu große Maschine öfter taktet.

Was die WEG vor dem Einbau beschließen muss

Eine zentrale Wärmepumpe im Gemeinschaftseigentum braucht einen Beschluss der Eigentümer, und den KfW-Antrag für die Wärmepumpe stellt dann die Gemeinschaft. Weil fast alle Häuser im Bezirk mehrere Wohnungen haben, trifft das hier die meisten Eigentümer. Die Einzelheiten zu Beschluss, Mieterhöhung und Abgleich stehen auf der Seite zur Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus.

Für die Wärmepumpe in einem Haus mit 10 Wohnungen sind bei Antrag bis 31.01.2027 rechnerisch Kosten bis 135.000 € förderfähig. Mit der Grundförderung von 30 %, Stand 05.11.2026, sind das im Beispiel 40.500 €, und ob dieser Satz 2027 bleibt, ist noch offen. Den Klimageschwindigkeits-Bonus für die Wärmepumpe gibt es nur für die selbst genutzte Wohneinheit, im vermieteten Altbau fällt er deshalb meist weg.

Ab 6 Wohnungen schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz (GEG), den hydraulischen Abgleich vor, also die genaue Einstellung der Wassermengen je Heizkörper. In einem Haus mit Seitenflügel und langen Strängen wäre er auch ohne Pflicht nötig, denn sonst bleiben die entfernten Wohnungen kalt. Wir machen ihn nach Verfahren B.

Kompakte Außeneinheit auf gummigelagerten Schienen auf einem Flachdach

Wann die Fernwärme näher liegt und wann die Wärmepumpe passt

Fernwärme liegt näher, wenn das Haus im Bestandsnetz steht und im Hof kein Platz ist, die Wärmepumpe passt, wenn Hof oder Dach reichen und die Heizkörper niedrige Temperaturen vertragen. Laut Zielbild 2045 gehören 73 % der eingestuften Fläche zum Bestandsnetz und 17 % zur Erschließung, nur 18 ha oder 1 % bleiben dezentral.

Zielbild 2045	Fläche	Anteil
Wärmenetz Bestand	899 ha	73 %
Wärmenetz Erschließung	213 ha	17 %
Prüfgebiete	103 ha	8 %
dezentral	18 ha	1 %

Quelle: Wärmeplan 2026 in eigener Auswertung der Geodaten des Landes Berlin, Anteile bezogen auf die Flächen mit Einstufung. Die BEW allein versorgte 2023 im Bezirk 99.031 Wohneinheiten-Äquivalente von je 70 m².

Eine Pflicht folgt daraus nicht, denn der Wärmeplan vom 16.06.2026 hat keine unmittelbare Rechtswirkung und erlaubt die Wärmepumpe auch im Netzgebiet. Für die Abwägung hilft der Bundesheizspiegel 2026, denn einen eigenen aktuellen für Berlin haben wir nicht gefunden. Für eine Wohnung mit 70 m² nennt er als Prognose für 2026 rund 735 € mit Wärmepumpe, 1.120 € mit Gas und 1.310 € mit Fernwärme.

Diese Summen ersetzen keinen Vergleich für Ihr Haus, weil Umbau und Anschlusskosten darin fehlen. Unsere Empfehlung für eine Gemeinschaft lautet deshalb, beide Wege nebeneinander zu rechnen, bevor abgestimmt wird, also das Angebot des Versorgers und das für die Wärmepumpe. Ihre Straße können Sie in den Wärmekarten der Senatsverwaltung nachsehen.

Milieuschutz: 1.052 ha, die größte Fläche aller Bezirke

In den elf Milieuschutzgebieten des Bezirks ist der Heizungstausch genehmigungspflichtig, seit dem 01.07.2026 aber grundsätzlich genehmigungsfähig, wenn die alte Anlage mindestens 15 Jahre alt ist. Das gilt nach der Verwaltungsvorschrift auch für selbst genutztes Eigentum, zuständig ist das Stadtentwicklungsamt des Bezirks.

Art des Gebiets	Umfang	Gebiete
Milieuschutz	11 Gebiete, 1.052 ha	Graefestraße, Luisenstadt, Bergmannstraße Nord, Hornstraße, Chamissoplatz, Boxhagener Platz, Petersburger Straße, Weberwiese, Kreuzberg-Nord, Stralauer Kiez, Samariterviertel
Städtebauliche Erhaltung	6 Gebiete, 604 ha	Urbanhafen/Südstern, Graefestraße, Luisenstadt, Weberwiese, Karl-Marx-Allee/Frankfurter Allee, IBA 87

Graefestraße, Luisenstadt und Weberwiese stehen in beiden Zeilen, dort können also zwei Prüfungen zusammenkommen. Für das Außengerät im städtebaulichen Erhaltungsgebiet gibt es keine eigenen Berliner Kriterien, der Bezirk entscheidet im Einzelfall.

Eine feste Zusage wäre beim Milieuschutz trotzdem falsch, weil die Vorschrift noch auf § 71 des alten GEG verweist, den es seit dem 29.07.2026 nicht mehr gibt. Wie die Bezirke das auslegen, ist nicht belegt. Klären Sie die Genehmigung deshalb vor dem Vertrag, Ihre Adresse finden Sie in der Straßenliste der sozialen Erhaltungsgebiete. Ist das Haus außerdem ein Einzeldenkmal, geht der Antrag an die Untere Denkmalschutzbehörde in der Yorckstraße 4.

Erdsonde: erlaubnisfähig, aber Bohrungen unter Aufsicht

Für die Erdsonde spricht im Bezirk das Recht, gegen sie meist der Platz. Nach unserer eigenen Auswertung der Geodaten des Landes sind 97,0 % der Baublockfläche grundsätzlich erlaubnisfähig, und ein Wasserschutzgebiet gibt es hier nicht. Auf 68,8 % der Fläche verlangt die Bohrtiefenkarte eine geologische Begleitung und eine automatisierte Überwachung aller Bohrungen, auf 16,0 % die Begleitung der ersten Bohrung. Nur auf 8,9 % kommen keine Auflagen hinzu.

Die Linien bis zur Oberkante des Rupeltons, der Tonschicht, an der jede Bohrung in Berlin enden muss, liegen hier zwischen 120 und 200 m. Auf 76,9 % der Fläche nennt der Umweltatlas eine Entzugsleistung von 40 bis 45 W je Meter.

Beispiel. Für ein Mietshaus nehmen wir 20 kW Entzugsleistung an und rechnen mit 40 W je Meter, das ergibt rechnerisch 500 m Bohrung. Bei einer Linie von 200 m sind das mindestens drei Sonden, bei 120 m mindestens fünf. Weil Sonden untereinander 6 m, zu Gebäuden empfohlen 2 m und zu Leitungen 1 m Abstand halten, passt das nur in einen großen Hof.

Reicht der Hof nicht, sind Sonden im Straßenland als Sondernutzung nach § 11 BerlStrG möglich. Das ist ein eigenes Verfahren und kommt vor allem für größere Häuser in Betracht, die sonst keine Fläche haben.

Warmwasser-Wärmepumpe als weißes Standgerät im Hauswirtschaftsraum

Schall im Hof: Zwei Wände vergrößern den nötigen Abstand

Im Hof steht das Gerät oft in einer Ecke, und das erhöht den Emissionspegel um 6 dB gegenüber 3 dB an einer einzelnen Wand. Verbraucherzentrale und ADAC raten deshalb davon ab, ein Gerät zwischen zwei Mauern zu stellen.

Gemessen wird 0,5 m vor der Mitte des geöffneten Fensters im am stärksten betroffenen Raum, im Hinterhof kann das der Schlafraum im Seitenflügel sein. Nachts gelten dort je nach Gebiet 35, 40 oder 45 dB(A), welches Gebiet gilt, steht im Bebauungsplan, in Kreuzberg auch im Baunutzungsplan.

Gerät mit 50 dB(A) Schallleistung (Annahme)	Emissionspegel	reines Wohngebiet	allgemeines Wohngebiet	Mischgebiet
an einer Hauswand	53 dB	5,9 m	3,0 m	1,4 m
in der Hofecke	56 dB	8,6 m	4,5 m	2,2 m

Quelle: LAI-Leitfaden, Abstände einschließlich Reserve, Stand 28.08.2023; Zuschläge rechnerisch addiert. Weitere Pegel stehen im Ratgeber zur Lautstärke von Wärmepumpen. Reicht der Abstand im Hof nicht, rechnen wir mit einem leiseren Gerät oder einem anderen Platz nach.

Sechs Nachbarbezirke mit anderer Ausgangslage

Wer an der Bezirksgrenze wohnt, sollte die Werte des Nachbarn prüfen, denn die Lage wechselt dort teils stark. In Mitte ist das Zielbild mit 77 % Bestandsnetz noch dichter, in Pankow sind es 28 %, dafür die größte dezentrale Fläche aller Bezirke.

Östlich liegt Lichtenberg mit 41,7 % Gebäuden mit nur einer Wohnung, viele davon in Karlshorst. Im Südosten beginnt Treptow-Köpenick, wo 64,3 % der Fläche im Wasserschutzgebiet liegen und die Erdsonde oft ausscheidet. Im Süden grenzt Neukölln an, mit 840 ha Milieuschutz und einem Ölanteil von 26,7 %. Tempelhof-Schöneberg schließlich teilt die dichte Bebauung im Norden, heizt aber zu 27,4 % mit Öl und nur zu 8,5 % mit Fernwärme.

Was wir für das erste Gespräch mit der Gemeinschaft brauchen

Für den ersten Termin, der nichts kostet, helfen die Gasabrechnungen des Hauses oder der Wohnungen, das Baujahr, die Zahl der Wohnungen und Fotos von Heizungskeller, Hof und Heizkörpern. Hat die Gemeinschaft schon über die Heizung gesprochen, legen Sie uns das Protokoll dazu, denn dann wissen wir, was noch offen ist. Sie erreichen uns unter 030 2192 8018 oder per Mail an kontakt@waermepumpe-in-berlin.de, das Formular tut es ebenso, und wir antworten innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Darf unser Verwalter den KfW-Antrag für die Wärmepumpe stellen?

Ja, mit Vollmacht der Eigentümergemeinschaft. Antragsberechtigt für das Gemeinschaftseigentum ist die WEG, und nur bei ihr sieht das Merkblatt zur KfW-Förderung der Wärmepumpe eine Bevollmächtigung vor. Den Beschluss der Gemeinschaft sollten Sie vorher in der Hand haben.

Unser Haus liegt am Boxhagener Platz im Milieuschutz. Dürfen wir die Gasheizung überhaupt tauschen?

Ja, wenn die alte Anlage mindestens 15 Jahre alt ist, gilt der Tausch seit dem 01.07.2026 als grundsätzlich genehmigungsfähig. Den Antrag prüft das Stadtentwicklungsamt des Bezirks. Weil die Verwaltungsvorschrift noch auf einen gestrichenen Paragrafen verweist, sollten Sie die Genehmigung vor dem Vertrag klären.

Reicht ein normaler Hof in Friedrichshain für das Außengerät?

Ja, wenn der Abstand zum nächsten Fenster stimmt. Ein Gerät mit 48 dB(A) Schallleistung, das wir hier annehmen, kommt in einer Hofecke auf 54 dB Emissionspegel, und dafür nennt der LAI-Leitfaden im allgemeinen Wohngebiet 3,4 m. Im Mischgebiet sind es 1,7 m.

Müssen wir an die Fernwärme, wenn die Leitung in unserer Straße liegt?

Nein, der Wärmeplan vom 16.06.2026 begründet auch im Netzgebiet keinen Anschlusszwang. Er sieht zwar 73 % der eingestuften Bezirksfläche als Bestandsnetz, hat aber keine unmittelbare Rechtswirkung. Ein Vergleich beider Wege für Ihr Haus lohnt sich trotzdem, bevor die Gemeinschaft beschließt.

In unserem Haus hat jede Wohnung eine Gasetagenheizung. Geht da überhaupt eine Wärmepumpe?

Ja, dann gehören aber neue Steigleitungen und eine zentrale Verteilung zum Vorhaben. Das macht die Planung aufwendiger als im Haus mit Zentralheizung, und jede Wohnung muss zugänglich sein. Bei der KfW-Förderung der Wärmepumpe wird die Kostengrenze für Etagenheizungen anteilig zu gleichen Teilen angesetzt.

Kann man in Kreuzberg nach Erdwärme bohren?

Ja, der Bezirk hat keinen Anteil an einem Wasserschutzgebiet, und 97,0 % der Baublockfläche sind grundsätzlich erlaubnisfähig. Die Bearbeitung bei der Wasserbehörde dauert 3 bis 4 Monate. Schwieriger ist meist der Platz, denn das Bohrgerät muss in den Hof kommen und die Sonden brauchen Abstand.

Können Sie mir am Telefon einen Preis für unser Mietshaus nennen?

Nein, für Kaskaden, also mehrere gekoppelte Geräte im Mehrfamilienhaus, nennen wir keine Spanne, denn der Preis folgt aus Heizlast und Zahl der Wohnungen. Dazu kommen Hof, Leitungswege und der Zustand der Heizkörper. Deshalb kommt das Angebot nach dem ersten Termin, und der kostet nichts.

Darf ich als Vermieter die Kosten auf die Miete umlegen?

Ja, die volle Mieterhöhung nach § 559f BGB gibt es aber nur bei einer nachgewiesenen Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5, in bestimmten Gebäuden entfällt der Nachweis. Sie gibt an, wie viel Wärme je Kilowattstunde Strom über das Jahr herauskommt. Die Rechtsfrage klärt Ihr Verwalter oder Anwalt.

Bauen Sie auch in einem einzelnen Eigenheim im Bezirk ein?

Ja, auch wenn das hier die Ausnahme ist. Nur 502 Gebäude im Bezirk haben eine einzige Wohnung, der größte Schwerpunkt ist die Bezirksregion Frankfurter Allee Süd mit 167 Gebäuden. Dort rechnen wir genauso Raum für Raum wie im großen Mietshaus.

Unser Haus steht an der Karl-Marx-Allee. Gilt dort etwas Besonderes?

Ja, Karl-Marx-Allee und Frankfurter Allee bilden ein städtebauliches Erhaltungsgebiet, in dem bauliche Änderungen genehmigt werden müssen. Eigene Berliner Kriterien für Wärmepumpen liegen dafür nicht vor, der Bezirk beurteilt das Außengerät im Einzelfall. Steht das Haus zugleich unter Denkmalschutz, entscheidet auch die Untere Denkmalschutzbehörde. Klären Sie den Standort deshalb, bevor die Gemeinschaft das Gerät bestellt.

Bewertungen

Was Kundinnen und Kunden schreiben

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