Wärmepumpe Steglitz-Zehlendorf: Denkmal, Öl und Erdsonde

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In Steglitz-Zehlendorf stehen mit 41.363 Gebäuden mit Wohnraum mehr Häuser als in jedem anderen Berliner Bezirk, und 22.821 davon haben nur eine Wohnung (55,2 %, Zensus 2022). Für diese Häuser kommt eine eigene Wärmepumpe in Betracht, doch in mehreren Siedlungen gilt zuerst das Denkmalrecht. Allein in der Waldsiedlung Zehlendorf stehen 809 Einfamilienhäuser unter Denkmalschutz. Nach dem MieterMagazin 9/2026 ist sie als siebter Teil der Welterbestätte „Siedlungen der Berliner Moderne“ eingetragen.

Eigentümer in diesen Siedlungen klären deshalb zuerst die Genehmigung und bestellen danach das Gerät. Außerhalb davon steht einer Erdsonde rechtlich selten etwas entgegen, denn 84,4 % der Baublockfläche gelten als grundsätzlich erlaubnisfähig (eigene Auswertung der Geodaten des Landes Berlin). Der Wert gilt für den Bezirk im Ganzen, für Ihre Adresse zählen die Karten und die Auskunft der Behörde.

Wo Denkmalschutz und Erhaltungsrecht im Bezirk greifen

In den Denkmalsiedlungen steht die Genehmigung vor dem Einbau, und in 18 städtebaulichen Erhaltungsgebieten mit zusammen 936 ha beurteilt der Bezirk den Einzelfall. Hinzu kommen drei kleine Milieuschutzgebiete.

Gebiet	Umfang	Schutz	Zuständig
Waldsiedlung Zehlendorf (Papageiensiedlung)	809 Einfamilienhäuser	Denkmal	Untere Denkmalschutzbehörde
Salzunger Pfad	rund 80 Häuser	Denkmal	Untere Denkmalschutzbehörde
Finnenhaussiedlung	rund 50 Einfamilienhäuser	Denkmal	Untere Denkmalschutzbehörde
Lichterfelde-West	204,9 ha	städtebauliche Erhaltung	Bezirk
Lichterfelde-Ost	162 ha	städtebauliche Erhaltung	Bezirk
Fichtenberg	48,4 ha	städtebauliche Erhaltung	Bezirk
Feuerbachstraße, Gritznerstraße Nord, Mittelstraße	zusammen 121 ha	Milieuschutz	Stadtentwicklungsamt

Die Untere Denkmalschutzbehörde arbeitet in der Kirchstraße 1, und der Bezirk führt die Siedlungen auf seiner Seite zum Denkmalschutz. Für das Außengerät in Lichterfelde-West oder Fichtenberg liegen keine eigenen Berliner Kriterien vor, Maßstab ist dort das Ortsbild. Wir planen das Gerät in diesen Lagen deshalb möglichst auf der Gartenseite und beraten Sie zum Antrag. Wie die Fristen laufen und welche Unterlagen die Behörden erwarten, steht im Ratgeber zum Genehmigungsweg der Wärmepumpe.

In der Feuerbachstraße, der Gritznerstraße Nord und der Mittelstraße gilt seit dem 01.07.2026, dass ein Heizungstausch grundsätzlich genehmigungsfähig ist, sofern die alte Anlage mindestens 15 Jahre alt ist. Die Vorschrift nennt noch einen Paragrafen des früheren GEG, heute Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), der gestrichen wurde, deshalb wird der Einzelfall mit dem Amt geklärt.

Häuser und Heizungen nach dem Zensus

Die meisten Gebäude stammen aus der Zeit von 1919 bis 1978, und mehr als jedes vierte heizt mit Öl. Die Fernwärme liegt mit 15,8 % unter dem Berliner Wert von 20,6 %.

Merkmal	Steglitz-Zehlendorf
Gebäude mit Wohnraum	41.363
davon mit einer Wohnung	22.821 (55,2 %)
Bauweise	freistehend 44,4 %, Doppelhaus 13,9 %, gereiht 39,1 %
Baujahre	vor 1919 12,9 %, 1919 bis 1948 30,8 %, 1949 bis 1978 33,9 %, 1979 bis 1990 8,4 %
Heizung	Gas 51,9 %, Öl 28,3 %, Fernwärme 15,8 %
Wärmepumpe, Solar, Geothermie	974 Gebäude (2,4 %)
Öl-Schwerpunkte	Teltower Damm 1.845 Gebäude (35 %), Zehlendorf Nord 2.128 (25 %)

Das Wärmekataster nennt nach Schornsteinfegerdaten von 2024 mindestens 4.170 Ölheizungen in Lichterfelde und 3.334 in Zehlendorf. Wärmepumpen führt es im Bezirk mindestens 296, das BAFA dagegen 499 geförderte Anlagen mit zusammen 4.488,25 kW, die höchste Leistung aller Bezirke. Beide Zählungen entstehen auf verschiedenen Wegen und stehen deshalb nebeneinander.

Was das für Zehlendorf und Lichterfelde heißt

Die Bezirksregionen unterscheiden sich vor allem nach Baujahr und Ölanteil. Daraus ergibt sich, was wir im ersten Termin zuerst prüfen.

Zehlendorf Nord

Mit 5.642 Einfamilienhäusern ist das die größte Gruppe im Bezirk, und 4.693 der Gebäude dort (55 %) stammen aus den Jahren 1919 bis 1948. Bei diesen Häusern prüfen wir zuerst, ob die vorhandenen Heizkörper mit niedrigem Vorlauf auskommen. Der ADAC schlägt dafür einen Test vor, bei dem die Räume an einem kalten Tag mit 50 bis 55 °C warm werden müssen. Reicht die Fläche nicht, rechnen wir raumweise nach, denn für 55 °C sollten Heizkörper laut co2online 180 bis 200 % der Heizlast leisten, im Bad 225 %.

Bezirksregion Drakestraße und Lichterfelde

Die Bezirksregion Drakestraße zählt 3.891 Einfamilienhäuser (56 %). In Lichterfelde liegen die großen Erhaltungsgebiete, und zugleich gehört der Ortsteil laut Schornsteinfegerdaten zu den Ölschwerpunkten. Für den Tausch eines Ölkessels ist hier deshalb neben der Technik die Frage wichtig, wo das Außengerät von der Straße aus zu sehen ist.

Teltower Damm und Zehlendorf Südwest

Am Teltower Damm stehen 3.102 Einfamilienhäuser (58 %), und 35 % der Gebäude heizen mit Öl. In Zehlendorf Südwest sind es 3.705 Einfamilienhäuser (70 %), dort führt der Zensus schon 235 Gebäude (4,4 %) in der Sammelgruppe Wärmepumpe, Solar, Geothermie.

Beispiel. Haus am Teltower Damm mit funktionstüchtiger Ölheizung, angenommene Kosten 35.000 €, Antrag für die Wärmepumpe bis 31.01.2027, Stand 05.11.2026. Wohnen Sie selbst darin, zahlt die KfW 46 % von 28.000 €, also 12.880 €, und rechnerisch bleiben 22.120 €. Vermieten Sie es, entfällt der Klimageschwindigkeits-Bonus, dann sind es mit 30 % noch 8.400 € Zuschuss für die Wärmepumpe und rechnerisch 26.600 € Eigenanteil.

In Dahlem heizt ein Altbau von 1936 mit 222 m² seit dem Umbau mit einer Wärmepumpe von 11 kW statt mit Erdgas. Das hat 34.600 € brutto gekostet und spart 1.326 € im Jahr. Die Werte stehen in unseren Referenzen.

Außeneinheit auf einem Sockel vor einer Holzlamellenwand an der Gartengrenze

Wie gut sich der Bezirk für die Erdsonde eignet

Ein großer Teil des Bezirks kommt infrage. 84,4 % der Baublockfläche gelten als grundsätzlich erlaubnisfähig, 4,7 % als nicht erlaubnisfähig und 10,9 % als teilweise.

Ortsteil	Fläche im Wasserschutzgebiet
Nikolassee	47 % (23 % der Baublockfläche nicht erlaubnisfähig)
Schlachtensee	6 %
Zehlendorf	6 %
Wannsee	2 %
Dahlem, Lichterfelde, Steglitz	0 %

Das Schutzgebiet umfasst 9,8 % der Bezirksfläche, davon gehören 9,2 km² zum Wasserwerk Beelitzhof und 0,9 km² zu Riemeisterfenn. Für die Bohrtiefe führt die Karte des Landes Linien von 70 bis 240 m, in Zehlendorf von 170 bis 240 m und in Lichterfelde von 160 bis 210 m. Auf 45,1 % der Fläche ist bei allen Bohrungen eine geologische Begleitung samt automatisierter Überwachung verlangt. Auf 33,7 % gibt es kein weiteres Erfordernis, auf 6,8 % ist die Nutzung unzulässig.

Bei der Entzugsleistung liegt der Bezirk eher niedrig, auf 52,2 % der Fläche sind es 35 bis 40 W/m und auf 16,6 % nur 30 bis 35 W/m (Umweltatlas). Rechnerisch braucht ein Kilowatt Entzugsleistung bei 35 bis 40 W/m rund 25 bis 29 m Bohrung. Das planen wir von Anfang an ein, weil davon Zahl und Länge der Sonden abhängen.

Was der Stromausfall vom Januar 2026 für die Planung bedeutet

Ohne Strom steht jede elektrisch gesteuerte Heizung, auch eine Wärmepumpe, das ist unsere eigene technische Folgerung. Der Ausfall vom 03.01.2026 bis zum 07.01.2026 um 20:30 Uhr betraf Nikolassee, Zehlendorf, Wannsee und Lichterfelde.

Der Senat nennt 45.000 betroffene Haushalte, der Bezirksbericht über 35.000. Laut Bericht waren etwa 12.000 Wohneinheiten ohne Fernwärme, und elektrisch gesteuerte Heizungen fielen aus. Wärmepumpen nennt der Bericht nicht. Was das Gerät verträgt und was Sie vorbereiten können, steht im Ratgeber zum Stromausfall.

Fernwärme oder Wärmepumpe: was der Wärmeplan offenlässt

Für fast die Hälfte der eingestuften Fläche lässt das Zielbild 2045 die Frage offen. Prüfgebiete machen 2.174 ha (48 %) aus, das Wärmenetz im Bestand 1.012 ha (22 %). Auf die dezentrale Versorgung entfallen 758 ha (17 %), auf die Erschließung eines Netzes 582 ha (13 %).

Ein Prüfgebiet verpflichtet Sie zu nichts, denn der Plan vom 16.06.2026 entfaltet keine unmittelbare Rechtswirkung, und einen Anschlusszwang kennt er nicht. Müssen Sie heute einen alten Kessel ersetzen, dürfen Sie also auch in solchen Lagen eine Wärmepumpe einbauen. Die BEW versorgt laut Wärmeplan 78.689 Wohneinheiten-Äquivalente im Bezirk, Stand 2023.

Was das Bezirksamt zum Schall sagt

Das Umwelt- und Naturschutzamt verweist in Lärmfragen auf den LAI-Leitfaden, berät aber nicht zum Aufstellort und empfiehlt bei Bedenken ein Akustikbüro nach § 29b BImSchG. Den Aufstellort wählen deshalb wir, nach Schall und Abstand.

Bei 44,4 % freistehenden und 39,1 % gereihten Gebäuden sind die Lagen im Bezirk sehr verschieden. Im reinen Wohngebiet gelten nachts 35 dB(A) am Fenster des Nachbarn, im allgemeinen 40 dB(A). Der LAI-Leitfaden nennt bei 52 dB Emissionspegel 5,2 m im reinen und 2,6 m im allgemeinen Wohngebiet, und jede Verdopplung des Abstands senkt den Pegel um 6 dB(A). Die Tabelle dazu steht im Ratgeber zur Lautstärke von Wärmepumpen.

Wo sich die Bedingungen hinter der Bezirksgrenze ändern

Im Süden und Westen endet Berlin, und in Brandenburg gelten andere Regeln. Auch die Berliner Nachbarbezirke unterscheiden sich bei Schutzgebiet und Fernwärme.

Potsdam: Hinter Wannsee gilt die Brandenburger Bauordnung mit 2 m Höhe und 3 m je Grenze, und in mehreren Schutzgebieten ist die vertikale Erdwärmenutzung auch in Zone III verboten. Einzelheiten stehen bei der Wärmepumpe in Potsdam.
Teltow und Kleinmachnow: Teltow hat eine Fernwärmesatzung, Kleinmachnow nennt keine Wärmenetz-Ausbaugebiete, und beide liegen direkt hinter Lichterfelde und Zehlendorf. Die Lage beschreibt die Seite zu Teltow und Kleinmachnow.
Spandau: Jenseits der Havel liegen 36,0 % der Fläche im Wasserschutzgebiet, deutlich mehr als hier, wie die Tabelle für Spandau je Ortsteil zeigt.
Charlottenburg-Wilmersdorf: Im Grunewald liegen 17 % im Schutzgebiet, und der Nachbarbezirk Charlottenburg-Wilmersdorf heizt zu 43,7 % mit Fernwärme.
Tempelhof-Schöneberg: Östlich von Lichterfelde gibt es keinen Anteil am Wasserschutzgebiet, in Tempelhof-Schöneberg ist die Sonde auf 100 % der Baublockfläche grundsätzlich erlaubnisfähig.

Womit Sie das erste Gespräch vorbereiten

Nennen Sie uns gleich, ob Ihr Haus in einer der Siedlungen oder einem Erhaltungsgebiet liegt, denn davon hängt die Reihenfolge ab. Dazu helfen die letzte Öl- oder Gasabrechnung, das Baujahr und Fotos von Heizung, Heizkörpern und Garten. Als Meisterbetrieb für Heizungsbau mit über 60 Jahren Erfahrung sehen wir uns das im ersten Termin an, der nichts kostet, und das Angebot folgt danach.

Rufen Sie uns an unter 030 2192 8018 oder schreiben Sie an kontakt@waermepumpe-in-berlin.de, auch das Formular kommt bei uns an. Eine Antwort bekommen Sie innerhalb eines Werktags.

Häufige Fragen

Mein Haus steht in der Waldsiedlung Zehlendorf. Darf dort überhaupt eine Wärmepumpe hin?

Ja, aber nur mit Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde. Das Gesetz verlangt, dass sie erneuerbare Energien bei ihrer Entscheidung berücksichtigt. Eine feste Vorgabe zur Wärmepumpe haben wir in Berlin nicht gefunden, deshalb entscheidet der Einzelfall.

Wie lange dauert die Denkmalgenehmigung in Zehlendorf?

3 Monate sind die Frist bis zum Bescheid, davor prüft die Behörde binnen vier Wochen, ob die Unterlagen vollständig sind. Wer früher Klarheit braucht, kann einen Vorbescheid beantragen. Er gilt zwei Jahre.

Wir haben ein Haus in Lichterfelde-West im Erhaltungsgebiet. Müssen wir das Außengerät anmelden?

Ja, sprechen Sie das vorher mit dem Bezirk ab. In einem städtebaulichen Erhaltungsgebiet kann die Errichtung einer baulichen Anlage genehmigungspflichtig sein, maßgeblich ist das Ortsbild. Eigene Berliner Kriterien für Wärmepumpen liegen nicht vor.

Wir wohnen in Nikolassee nah am Wasserwerk. Geht bei uns eine Erdsonde?

Nein, innerhalb des Schutzgebiets ist sie grundsätzlich nicht erlaubnisfähig, und dazu gehören 47 % der Fläche von Nikolassee. Von der Baublockfläche des Ortsteils führen die Geodaten 23 % als nicht erlaubnisfähig. Deshalb prüfen wir Ihre Adresse vor jedem Vorschlag.

Geht in Dahlem oder Lichterfelde eine Sonde?

Ja, ein Wasserschutzgebiet steht dem nicht entgegen, denn beide Ortsteile haben 0 % Anteil daran. Die Oberkante des Rupeltons liegt in Lichterfelde bei 160 bis 210 m. Die Erlaubnis erteilt die Wasserbehörde, und häufig gehört eine geologische Begleitung dazu.

Was kostet eine Wärmepumpe in Zehlendorf?

25.000 bis 45.000 € brutto rechnen wir erfahrungsgemäß für ein Einfamilienhaus mit Luft-Wasser-Wärmepumpe. Unser Angebot nennen wir Ihnen nach dem ersten Termin.

Beim Stromausfall im Januar war unsere Heizung in Nikolassee aus. Wäre das mit einer Wärmepumpe anders gewesen?

Nein, auch sie braucht Strom, das ist unsere eigene technische Folgerung, denn der Bezirksbericht nennt Wärmepumpen nicht. Laut Bundesverband Wärmepumpe ist ein mehrstündiger Ausfall für das Gerät ungefährlich. Messwerte zu tagelangen Ausfällen haben wir nicht gefunden.

Ich heize am Teltower Damm mit Öl. Wie viel Zuschuss gibt es für die Wärmepumpe?

46 % von höchstens 28.000 € sind es für die Wärmepumpe, wenn Sie selbst im Haus wohnen und den Antrag bis 31.01.2027 stellen, also bis zu 12.880 €. Bei geringerem Einkommen steigt der Satz für die Wärmepumpe auf bis zu 70 % oder 80 %. Stand ist der 05.11.2026.

Wir vermieten unser Haus in Steglitz. Gilt der Bonus auch für uns?

Nein, den Klimageschwindigkeits-Bonus für die Wärmepumpe bekommen nur selbst nutzende Eigentümer für die eigene Wohnung. Wer vermietet, bekommt für die Wärmepumpe die Grundförderung von 30 %, bei der Grenze von 28.000 € also bis zu 8.400 €, Stand 05.11.2026.

Kann mir das Bezirksamt sagen, wo das Gerät stehen soll?

Nein, das Umwelt- und Naturschutzamt berät nicht zum Aufstellort und empfiehlt bei Bedenken ein Akustikbüro. Den Aufstellort wählen wir beim Einbau nach Schall und Abstand. Der erste Termin dafür kostet nichts.

Bewertungen

Was Kundinnen und Kunden schreiben

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