Wärmepumpe Genehmigung Berlin: Hinterhof eines Gründerzeithauses mit zwei Außeneinheiten auf einem Betonsockel

Meisterbetrieb Heizungsbau

Genehmigung der Wärmepumpe in Berlin: wer was prüft

Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kommt in Berlin meist ohne Bauantrag aus, Denkmal, Milieuschutz und Erdsonde haben eigene Stellen. Am Denkmal soll der Bescheid in drei Monaten vorliegen.

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Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kommt in Berlin meist ohne Bauantrag aus, denn Anlagen der technischen Gebäudeausrüstung sind nach § 61 Abs. 1 Nr. 2 der Berliner Bauordnung (BauO Bln) verfahrensfrei. Die Wärmepumpe steht dort nicht ausdrücklich im Gesetz, das ist also eine Einordnung und kein Zitat. Am Denkmal und im Milieuschutz brauchen Sie dennoch eine Genehmigung, im städtebaulichen Erhaltungsgebiet beurteilt der Bezirk den Fall. Am Denkmal soll der Bescheid in drei Monaten vorliegen, die wasserrechtliche Erlaubnis für eine Erdsonde dauert 3 bis 4 Monate.

Fall	Zuständige Stelle	Was nötig ist	Frist oder Kosten	Fundstelle
Luft-Wasser ohne Sonderfall	keine	kein Bauantrag; Abstand und Schall einhalten	keine	§ 61 Abs. 1 Nr. 2 BauO Bln (Einordnung)
Gerät an der Grenze	keine	ohne Abstandsfläche bis 3 m Höhe, 9 m je Grenze	gilt seit 23.07.2026	§ 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 2 BauO Bln
Denkmal	Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks	Genehmigung	vier Wochen Vollständigkeitsprüfung, drei Monate bis zum Bescheid	§§ 11, 12 Abs. 1a DSchG Bln
Umgebung eines Denkmals	Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirks	Genehmigung bei wesentlich prägender Umgebung	wie beim Denkmal	§ 11 Abs. 2 DSchG Bln
Milieuschutzgebiet	Stadtentwicklungsamt des Bezirks	Genehmigung; ab 15 Jahre alter Anlage grundsätzlich genehmigungsfähig	Frist nicht belegt	§ 172 BauGB; Kriterien vom 07.04.2026
Städtebauliches Erhaltungsgebiet	Bezirk	Bezirk beurteilt, ob das Außengerät genehmigungspflichtig ist	Frist nicht belegt	§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB
Erdsonde	Wasserbehörde der Senatsverwaltung	wasserrechtliche Erlaubnis	3 bis 4 Monate, 350 € je Anlage bis 30 kW	§§ 8, 9 WHG; Service Berlin
Erdkollektor	keine	ohne Erlaubnis bei mindestens 1 m über dem höchsten Grundwasserstand; im Wasserschutzgebiet nicht zulässig	keine	Merkblatt, Stand 11/2025
Stromanschluss	Stromnetz Berlin	Meldung durch den registrierten Elektroinstallateur	vor der Inbetriebnahme	§ 19 Abs. 2 NAV

Alle Angaben geben den Stand vom 05.11.2026 wieder.

Warum meist kein Bauantrag nötig ist

Der Bauantrag entfällt, weil die Bauordnung für solche Anlagen kein Verfahren vorsieht. Von anderen Vorschriften befreit das aber nicht, denn Abstand, Schall, Denkmalschutz, Erhaltungsrecht und Wasserrecht müssen Sie auch ohne Verfahren einhalten.

An der Grundstücksgrenze gilt seit 23.07.2026 eine neue Regel (§ 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 2 BauO Bln). Eine Wärmepumpe darf ohne eigene Abstandsfläche bis 3 m Höhe und 9 m je Grenze stehen, Fundament und Einhausung zählen dabei mit. Bis 22.07.2026 lagen die Werte bei 2 m und 3 m. Zusammen mit Garagen sind höchstens 15 m auf dem Grundstück zulässig. Die Senatsverwaltung nennt dafür als Beispiel eine Garage mit 9 m und eine Wärmepumpe mit 6 m.

Das Maß sagt nichts über die Lautstärke, denn Schall und Nachbarrecht bleiben unberührt. Wie beide Rechnungen zusammenspielen, steht beim Abstand zur Grenze und zum Fenster.

Schmaler Seitenstreifen an der Grenze zwischen zwei Einfamilienhäusern

Wie läuft die Genehmigung am Denkmal?

Am Denkmal stellen Sie den Antrag nach § 11 Abs. 1 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG Bln) bei der Unteren Denkmalschutzbehörde Ihres Bezirks, die im Einvernehmen mit dem Landesdenkmalamt entscheidet. Die Behörde hat vier Wochen für die Vollständigkeitsprüfung, nach drei Monaten soll der Bescheid vorliegen (§ 12 Abs. 1a). Sind sich beide Stellen nicht einig, entscheidet die Oberste Denkmalschutzbehörde.

Ob Ihr Haus betroffen ist, zeigt die Denkmaldatenbank unter denkmaldatenbank.berlin.de, und rund 10 % aller Bauwerke in Berlin stehen unter Schutz. Auch ein Haus ohne eigenen Eintrag kann darunter fallen, weil § 11 Abs. 2 die Umgebung eines Denkmals erfasst, sofern sie es wesentlich prägt.

Erneuerbare Energien muss die Behörde bei ihrer Entscheidung berücksichtigen. Eine amtliche Berliner Vorgabe zur Wärmepumpe am Denkmal ist trotzdem nicht belegt, und der Solarleitfaden des Landesdenkmalamts lässt sich nicht übertragen. Deshalb sollte der Antrag Aufstellort, Datenblatt und Fotos enthalten, damit die Vollständigkeitsprüfung nicht an fehlenden Unterlagen hängt.

Wer vor dem Kauf Klarheit will, beantragt einen Vorbescheid nach § 11a, der zwei Jahre gültig ist und dessen Gebühr nicht belegt ist. Ein Katalog genehmigungsfreier Maßnahmen nach § 11b ist laut Landesdenkmalamt erst in Arbeit. Was das für Heizflächen und Leitungen im alten Haus bedeutet, behandelt der Abschnitt zur Wärmepumpe im Altbau.

Verlegte Rohre einer Fußbodenheizung auf der Dämmung mit Verteilerkasten

Welche Siedlungen brauchen mehr Vorlauf?

Mehr Vorlauf brauchen die Welterbe-Siedlungen, die ersten sechs seit 07.07.2008 eingetragen, und weitere große Siedlungen mit Denkmalschutz oder eigenen Zustimmungsregeln. Dort kommen teils weitere Stellen hinzu, die einer Änderung zustimmen müssen.

Siedlung	Bezirk	Bestand	Besonderheit
Hufeisensiedlung Britz	Neukölln	1.964 Wohnungen, davon 679 Einfamilienhäuser	Welterbe, überwiegend Privatbesitz bei den Häusern
Gartenstadt Falkenberg	Treptow-Köpenick	128 Wohnungen, davon 80 Einfamilienhäuser	Welterbe
Siedlung Schillerpark	Mitte	303 Wohnungen	Welterbe
Wohnstadt Carl Legien	Pankow		Welterbe
Weiße Stadt	Reinickendorf		Welterbe
Großsiedlung Siemensstadt	Charlottenburg-Wilmersdorf, anteilig		Welterbe
Siedlung Heerstraße	Charlottenburg-Wilmersdorf	252 Eigenheime auf 14 ha	Gesamtanlage
Waldsiedlung Zehlendorf	Steglitz-Zehlendorf	809 Einfamilienhäuser	Denkmalschutz
Stadtrandsiedlung Marienfelde	Tempelhof-Schöneberg		seit 01.09.2024 zusätzlich Zustimmung der WoBeGe bei jeder baulichen Änderung
Gartenstadt Staaken	Spandau	rund 1.161 Wohnungen	Entscheidungen liegen bei der Genossenschaft
Siedlung Lindenhof	Tempelhof-Schöneberg	rund 80 Reihenhäuser	Genossenschaft

Was gilt im Milieuschutzgebiet?

Im Milieuschutzgebiet braucht der Heizungstausch eine Genehmigung des Stadtentwicklungsamts Ihres Bezirks (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 und Abs. 4 BauGB). Seit 01.07.2026 ist sie grundsätzlich möglich, wenn die bestehende Anlage mindestens 15 Jahre alt ist.

Milieuschutz heißt amtlich soziales Erhaltungsgebiet und soll die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten. Berlin hat 82 solcher Gebiete mit 661.935 Wohnungen zum 31.12.2024, das sind rund 32 % von 2.058.666 Wohnungen. Ob Ihre Adresse dazugehört, zeigt die Straßenliste der Senatsverwaltung (Stand 21.02.2026).

Die Regel steht in den Genehmigungskriterien vom 07.04.2026 (Amtsblatt Nr. 16, Nr. 2.8) und gilt auch für selbstgenutztes Eigentum. Unter 15 Jahren kommt eine Genehmigung nur in Frage, wenn die Anlage defekt ist und sich nicht mehr reparieren lässt oder den Mietern keine höheren Belastungen entstehen. Im vermieteten Mehrfamilienhaus hängt bei einer jüngeren Anlage deshalb viel an der Rechnung für die Mieter, und diese sollte vor dem Antrag vorliegen.

Eine Stelle ist offen. Die Kriterien verweisen noch auf § 71 des alten Gebäudeenergiegesetzes, den das Gebäudemodernisierungsgesetz gestrichen hat, und wie die Bezirke damit umgehen, ist nicht belegt. Eine feste Regel lässt sich daraus nicht ableiten, also klären Sie den Antrag vor dem Auftrag mit dem Amt.

gedämmter Pufferspeicher neben der Inneneinheit in einem niedrigen Keller

Was prüft der Bezirk im städtebaulichen Erhaltungsgebiet?

Hier geht es um das Ortsbild, deshalb sind Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung und die Errichtung baulicher Anlagen genehmigungsbedürftig. Versagen darf der Bezirk die Genehmigung nach § 172 Abs. 3 BauGB aus Gründen von Ortsbild, Stadtgestalt oder Landschaftsbild.

Eigene Berliner Kriterien für Wärmepumpen sind nicht belegt, und ob ein Außengerät überhaupt darunter fällt, beurteilt der Bezirk. Das betrifft ganze Ortsteile, in Frohnau sind es 783,8 ha und in Lichterfelde-West 204,9 ha. Fragen Sie deshalb früh beim Bezirk nach und legen Sie einen Lageplan mit dem geplanten Aufstellort bei.

Wer ist in welchem Bezirk zuständig?

Für Denkmal und Erhaltungsrecht ist der Bezirk zuständig, in dem das Haus steht. Aktuelle Ansprechpartner stehen in der Liste der Unteren Denkmalschutzbehörden, Anfragen zu Milieuschutz und Erhaltung gehen an das Stadtentwicklungsamt.

Bezirk	Milieuschutz	Städtebauliche Erhaltung	Untere Denkmalschutzbehörde
Charlottenburg-Wilmersdorf	9 Gebiete, 397 ha	9 Gebiete, 228 ha	Hohenzollerndamm 174
Friedrichshain-Kreuzberg	11 Gebiete, 1.052 ha	6 Gebiete, 604 ha	Yorckstraße 4
Lichtenberg	3 Gebiete, 147 ha	6 Gebiete, 176 ha	Alt-Friedrichsfelde 60
Marzahn-Hellersdorf	keine	keine	siehe Liste der Senatsverwaltung
Mitte	14 Gebiete, 687 ha	18 Gebiete, 658 ha	Müllerstraße 146
Neukölln	10 Gebiete, 840 ha	4 Gebiete, 82 ha	Karl-Marx-Straße 83
Pankow	14 Gebiete, 833 ha	8 Gebiete, 458 ha	Storkower Straße 97
Reinickendorf	2 Gebiete, 150 ha	4 Gebiete, 814 ha	Eichborndamm 215
Spandau	3 Gebiete, 228 ha	1 Gebiet, 58 ha	Carl-Schurz-Straße 2
Steglitz-Zehlendorf	3 Gebiete, 121 ha	18 Gebiete, 936 ha	Kirchstraße 1
Tempelhof-Schöneberg	10 Gebiete, 742 ha	8 Gebiete, 208 ha	John-F.-Kennedy-Platz
Treptow-Köpenick	3 Gebiete, 120 ha	12 Gebiete, 335 ha	Alt-Köpenick 21

Quellen: Geoportal Berlin, Erhaltungsverordnungsgebiete (online 11/2026); Senatsverwaltung, Untere Denkmalschutzbehörden.

Welche Erlaubnis braucht eine Erdsonde?

Eine Erdsonde braucht eine wasserrechtliche Erlaubnis nach §§ 8 und 9 Abs. 2 Nr. 2 des Wasserhaushaltsgesetzes (WHG). Sie kommt von der Wasserbehörde der Senatsverwaltung (Referat II D 3, Brückenstraße 6). Die Gebühr beträgt 350 € je geschlossene Anlage bis 30 kW und 500 € bei einer offenen, das Verfahren dauert 3 bis 4 Monate.

Zwei Wochen vor Bohrbeginn ist die Bohrung nach § 8 des Geologiedatengesetzes anzuzeigen, die Daten folgen binnen drei Monaten. Später muss ein Fachbetrieb für Heizung, Lüftung und Sanitär die Anlage alle 5 Jahre kontrollieren, das Ergebnis bewahren Sie beim Erlaubnisbescheid auf. Im Wasserschutzgebiet sind alle Schutzzonen grundsätzlich nicht erlaubnisfähig, eine Befreiung nach § 52 Abs. 1 Satz 2 WHG ist nur denkbar. Die Bohrtiefe endet an der Oberkante des Rupeltons und spätestens bei 400 m, was für Ihr Grundstück daraus folgt, steht bei Erdsonde: Tiefe und Erlaubnis in Berlin.

weiße Villa zwischen hohen Kiefern mit Außeneinheit an der Gartenseite

Was meldet der Elektroinstallateur bei Stromnetz Berlin?

Liegt die Anschlussleistung über 4,2 kW, meldet der registrierte Elektroinstallateur die Anlage im Kundenportal von Stromnetz Berlin, und zwar vor der Inbetriebnahme. Vorab prüft der Netzbetreiber die Netzverträglichkeit, dafür braucht er Zweck, Datenblatt, maximale elektrische Leistung, Anlaufstrom, gegebenenfalls Kaskade und Heizstäbe.

Wir lassen diese Meldung durch einen solchen Betrieb erledigen. Ohne Meldung gibt es kein reduziertes Netzentgelt, und wer kein Modul wählt, bekommt automatisch Modul 1 mit einer Minderung von 146,58 € brutto im Jahr. Wie sich das auf die Stromrechnung auswirkt, zeigt der Ratgeber zum Stromtarif für die Wärmepumpe.

Wie passt die Genehmigung zur KfW-Frist?

Rechnen Sie die Behördenfrist gegen den Förderantrag, denn selbst nutzende Eigentümer bekommen für die Wärmepumpe den Klimageschwindigkeits-Bonus von 16 Prozentpunkten nur bei einem Antrag bis 31.01.2027 (Stand 05.11.2026). Maßgeblich ist der Eingang beim Durchführer des Programms.

Beispiel. Für ein Reihenhaus in der Hufeisensiedlung Britz geht der Denkmalantrag am 05.11.2026 ein. Ab wann die Fristen laufen, ist nicht belegt. Selbst wenn beide ab diesem Tag laufen, enden die vier Wochen rechnerisch am 03.12.2026 und die drei Monate am 05.02.2027, also nach dem 31.01.2027.

Der KfW-Antrag für die Wärmepumpe kann trotzdem vor dem Bescheid gestellt werden. Ein Vertrag vor dem Antrag ist nur mit aufschiebender oder auflösender Bedingung und einem voraussichtlichen Umsetzungsdatum zulässig, Planung und Beratung dürfen schon vorher laufen. Danach bleiben 36 Monate Bewilligungszeitraum für Bescheid und Einbau. Ob sich der frühe Antrag lohnt, müssen Sie gegen das Risiko einer Ablehnung am Denkmal abwägen.

Was gilt im Berliner Umland?

Im Umland gilt die Brandenburgische Bauordnung (BbgBO), und auch dort ist die Anlage nach eigener Einordnung verfahrensfrei (§ 61 Abs. 2 Nr. 2 BbgBO). An der Grenze sind es weiter 2 m Höhe und 3 m Länge (§ 6 Abs. 8 Satz 1 Nr. 4 BbgBO).

Für die Erdsonde ist die Untere Wasserbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt zuständig. Das Stromnetz betreibt E.DIS in Teltow, Kleinmachnow und Falkensee, die Netzgesellschaft Potsdam in Potsdam und die Stadtwerke Bernau in Bernau. Fernwärmesatzungen bestehen in Teltow, Falkensee (Satzung vom 27.01.2010, Gebiet Falkenhorst und Finkenkruger Straße) und Potsdam, dort prüfen Sie die Lage vor dem Angebot. Das zählt auch für den Zuschuss, denn die KfW fördert eine Wärmepumpe als Einzelheizung nicht, wenn ein kommunaler Anschlusszwang gilt.

Was wir zur Genehmigung beitragen

Im ersten Termin sehen wir uns Heizung, Aufstellort und Verbrauch an und wählen den Aufstellort nach Schall und Abstand. Dabei sagen wir Ihnen, welche der genannten Stellen für Ihr Haus in Frage kommt, und beraten zu Förderung und Genehmigung. Verbindlich sind am Ende die Bescheide der Behörden, denn wir sind ein Handwerksbetrieb und keine Anwaltskanzlei. Als Meisterbetrieb für Heizungsbau mit über 60 Jahren Erfahrung kennen wir aber die Fragen, die dabei aufkommen.

Klären Sie die Lage Ihres Hauses möglichst, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Sie erreichen uns unter 030 2192 8018, per Mail an kontakt@waermepumpe-in-berlin.de oder über das Formular, eine Rückmeldung bekommen Sie innerhalb eines Werktags. Nennen Sie uns die Adresse und das Baujahr, Fotos von Haus und Aufstellort helfen ebenfalls. Der erste Termin kostet Sie nichts.

Häufige Fragen

Muss ich die Wärmepumpe beim Bauamt anmelden?

Nein, eine Luft-Wasser-Wärmepumpe ohne Sonderfall ist in Berlin nach unserer Einordnung verfahrensfrei. Das gilt nur, solange Denkmalschutz und Erhaltungsrecht das Haus nicht betreffen. Die Grenzabstände und Schallwerte müssen Sie in jedem Fall einhalten.

Mein Haus steht unter Denkmalschutz, geht das überhaupt?

Ja, wenn die Untere Denkmalschutzbehörde es genehmigt. Erneuerbare Energien muss die Behörde dabei berücksichtigen, einen bestimmten Aufstellort sichert Ihnen das aber nicht zu. Ein Vorbescheid gibt Ihnen vor dem Kauf Klarheit.

Wie lange dauert die Genehmigung beim Denkmal?

3 Monate nennt das Gesetz bis zum Bescheid und vier Wochen für die Prüfung auf Vollständigkeit. Ab wann die drei Monate laufen, ist nicht belegt, ein von Anfang an kompletter Antrag spart aber Zeit. Planen Sie diese Spanne ein, bevor Sie den Einbautermin festlegen.

Wie finde ich heraus, ob ich im Milieuschutz wohne?

82 Gebiete gibt es in Berlin, und die Straßenliste der Senatsverwaltung führt sie nach Adressen auf. Nur Marzahn-Hellersdorf hat keines. Im Zweifel gibt das Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks Auskunft.

Meine Heizung ist noch keine 15 Jahre alt, darf ich im Milieuschutz trotzdem tauschen?

Nein, jedenfalls nicht ohne besonderen Grund. Eine jüngere Anlage muss defekt und nicht mehr reparierbar sein, oder den Mietern dürfen keine höheren Belastungen entstehen. Das prüft das Stadtentwicklungsamt im Einzelfall.

Gilt der Milieuschutz auch, wenn ich selbst im Haus wohne?

Ja, die Kriterien des Senats erfassen ausdrücklich auch selbstgenutztes Eigentum. Der Antrag ist also auch beim eigenen Reihenhaus nötig, sobald es im Gebiet liegt.

Was kostet die Erlaubnis für eine Erdsonde?

350 € je Anlage bis 30 kW verlangt die Wasserbehörde bei einer geschlossenen Anlage, 500 € bei einer offenen. Bohrung und Sonde sind darin nicht enthalten.

Zwingt mich der Berliner Wärmeplan zur Fernwärme?

Nein, der Plan hat keine unmittelbare Rechtswirkung und enthält keinen Anschlusszwang. Auch in Gebieten mit Wärmenetz bleibt eine dezentrale Lösung zulässig.

Muss ich die Anlage selbst bei Stromnetz Berlin melden?

Nein, ab einer Anschlussleistung über 4,2 kW meldet das der registrierte Elektroinstallateur im Kundenportal. Wir lassen das durch einen solchen Betrieb erledigen. Sie entscheiden nur, welches Modul für das Netzentgelt gelten soll.

Darf die Wärmepumpe direkt an die Grundstücksgrenze?

Ja, bis 3 m Höhe und 9 m je Grenze ist dort keine eigene Abstandsfläche nötig. Das sagt aber nichts über den Schall aus, der am Nachbarfenster weiterhin passen muss.

Bewertungen

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